深圳出新规,房价下降不得超过15%?你又想多了!

  11月25日,有媒体报道称“深圳房地产监管新规征求意见:上涨或下跌不得超过15%!”。

  消息一出,引来了不少吃瓜群众,大家纷纷认为这是房价涨跌的新规。一时间,本就动荡的楼市变得更不淡定了。

  还有一些人对此消息表示怀疑,会不会是假新闻呢?抛开吃瓜群众的议论,回归实际。房价涨跌不得超过15%,是____,还是预示楼市新动向呢?

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  涨跌不超过15%是过度解读吗?

  参谋长在深圳(楼盘)市规划和国土资源委员会官网上查看了《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》这一文件,文件中对于15%的规定,只有一句话:

  房地产开发企业销售商品房之前,应当合理确定销售价格,由主管部门对外公布,并通过数据共享报市场监管部门备案。房地产开发企业应当按照经备案的销售价格,明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的,应当在调整价格前办理备案变更。

  首先,深圳官网上放出的这份文件是征求意见稿。什么是征求意见稿?从字面就能看出,这份文件还没有正式出台,现阶段只是面向社会公众以及指定部门征求意见。也就是说文件最终是什么样子,有什么具体规定,很难有准确的答案,所以说现在的一切并不代表最终结果。

  第二,从征求意见稿的内容来看,并没有任何约束房价上涨或是下跌,意见稿中说的非常明确,需要调整价格且价格超过15%的才需要进行报备。 也就是说15%是一道线,房企对价格有一定的控制范围,15%之内都是房企说了算,一旦超过15%,政府就会介入。至于最终价格能否涨跌,还是政府说了算。

  第三,虽然开发商在房间涨跌上都有15%的决定权,但在短期内,深圳这座城市房价波动15%,基本是不可能的事。

  涨价15%,这就意味着开放商的房子卖不出去,房子滞销了,就算价格定的再高,受伤的还是房企,因为没有资金流入。降价15%,就更不可能了,打个比方,一套100万的房子,降价15%是什么概念,少付15万元。这样一来开发商的损失可就大了,房子倒是卖出去了,但赚的钱却不够房企周转。

  无利不商,无论是涨15%还是跌15%,对于房企来说都是亏本买卖,他们是不会冒这个险的。况且中国的楼市也不会允许这样的大起大落出现。

  既然对房价没有束缚作用,那深圳出台这一新规是为哪般呢?

  02

  仔细看深圳此次出台的意见稿,还是有新意的,为什么这么说呢?

  对于楼市定价做出限价规定,深圳也并非首例。早在2016年,东莞(楼盘)就出台文件,明确限定房价下浮空间。

  经价格备案后,商品住房实际成交价格高于备案价格,或者比备案价格下浮超过15%的,商品房网上销售系统将自动锁定交易,无法网签;开发企业在价格备案后要求重新调整销售价格的,应在上次备案两个月后再申请办理。

  这么一对比,东莞确实比深圳狠,这也就是深圳意见稿的新颖之处。

  对开发商来说,在一定程度上他们拥有决定权。东莞的文件是直接将房价浮动范围锁死。开发商如果遇到紧急情况需要资金回转大幅降价,则需要再等两个月。对于开发商来说,时间就是金钱,两个月他们耗不起。

  而深圳就不同了,就算真的有特殊情况需要大幅度改价,依然存在商量的余地。这就是对以往限价政策的改善。

  开发商拥有改价权力,利润空间增加。以前被房企捂在手里的楼盘很可能会被拿出来售卖,只要价格合理即可。开发商也不傻,这么好的机会他们怎会错过。这样一来,一定程度上增加了市场的供应量。而对于一些急需回款救急的房企来说,有了15%降价空间的保障,开发商便可以安心打折促销售卖楼盘,不必担心因为降价被约谈,利于楼市去化。

  网页搜索“退房潮”显示结果

  对购房者而言,这15%的空间实则是为房价下跌打了一剂预防针。今年楼市频繁调控,部分房企为了将手中楼盘尽快售出,纷纷打折促销,甚至是降价销售。引来不少____,社会影响非常不好。因此政府出台这一政策,一方面是告诫开发商降级打折要有个度,更重要的则是要向业主以及买房人传达信息,房价下降是正常的,在15%之内都属于正常范畴,大家也不必房闹维权了。

  至于这15%是怎么算出来的,还是要看各地政府对房价涨幅的接受程度,每个地方都没有统一标准。每个城市适用的政策也不同,具体问题还需具体分析。

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  有读者会问,为何偏偏选在这个时间点出台新政,原因其实很简单,深圳楼市近期的变化不断,甚至出现了扰乱人心的传闻。

  不知道大家是否还记得前段时间被刷屏的消息——“深圳7折房”、“业主断供潮”。一时间,消息被传的沸沸扬扬,最后被证实是7折房仅是法拍房的起拍价。

  再加上近期深圳楼市成交量低迷、成交价格也有所下降、房企手中房屋囤积。政府此时若还不出手进行一定干预,恐怕市场传言会变得越来越杂,购房者的心里也更是惶恐不安。

  楼市价格的涨跌、成交量的多少都牵动着买卖双方敏感的神经,尤其是楼市下行周期,政策误解以及谣言随时都会趁虚而入,与其相信部分媒体夸大其词的分析,倒不如关注一些离我们更近的现实事件,以此判断楼市走向。

  其实“限价”这一政策几乎在每个城市都存在。但对与楼市,这一政策仅仅是限制了购房价格,也就是新房价格,而卖出的价格确实不受控制的,即二手房价格。如果购房者想要真正了解当地楼市行情,还是应该多看看二手房的成交价格。刚需一族如果想要捡漏的话,多跑跑二手房市场还是有机会的。

  深圳新政的目的已经非常明确了,就是限制楼市房价,不能大涨,也不能大跌。由之前的“坚决遏制房价上涨”单项调控,转变为双向调控。

  就目前的房地产市场来看,调控已经有了实质性的效果,所以说,目前最重要的还是稳预期,只有预期稳住,房地产市场才有可能平稳发展。 

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